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互聯網房產中介江湖風再起:房多多赴美上市 擬集資1.5億美元

2019年10月10日 08:34   來源:21世紀經濟報道

  很多人都記得,2014年前后中國互聯網房產中介掀起O2O熱潮,誕生了諸多玩家,如房多多、愛屋吉屋、吉屋、平安好房、貝殼等。

  但隨著O2O泡沫的破裂,很多平臺或收縮或消亡或沉寂,房地產的江湖已無它們的太多消息。

  10月9日,房多多忽然宣告赴美上市,攜帶諸多知名投資人,房多多再次開啟互聯網房產中介的資本化征程。

  只是與此前不同,房多多轉變了生意模式,招股書顯示,它號稱是國內第一家產業互聯網SaaS(軟件服務化)模式的房產中介公司,為眾多中介商戶提供在線解決方案。

  在當前中美貿易談判的復雜背景下,房多多此次赴美上市,是否將成為互聯網房產中介資本化的風向標?貝殼、安居客等其他同類平臺命運又將如何?國內房地產中介互聯網化的前景,又是否更為明朗?一切都還要觀察。

  在線交易平臺樣本

  房多多算是互聯網房產中介的“后起之秀”,成立于2011年10月,創始人之一為段毅,定位為房地產交易服務平臺。

  2012-2015年,身處互聯網、O2O熱潮,又引入前萬科副總裁肖莉,房多多備受資本青睞,上市前歷經四輪融資,C輪融資已達2.23億美元,成為當時市場中的“獨角獸”公司。

  2015年后,隨著O2O的資本熱潮退散,互聯網中介陷入低谷,房多多也進入持續的沉寂。不過它一直在探尋新的模式。

  10月9日,創業8年的房多多向美國證監會提交上市申請,擬進行首次公開募股(IPO),計劃交易代碼為“DUO”,將成為“中國產業互聯網SaaS第一股”。

  招股書顯示,在這一概念下,房多多致力于“幫經紀商戶簡單做生意”,通過移動互聯網技術、云技術和大數據,實現房地產交易的關鍵資源,包括房、客、資金和交易數據的在線聚合,賦能經紀商戶在線上開展業務,從根本上改變中國房地產經紀商戶的作業方式。

  如何吸引商戶來到自己的平臺?房多多的殺手锏是“1.31億條真實房產信息”。根據弗若斯特沙利文的數據,截至2019年6月30日,其擁有1.31億條經過驗證的出售、出租以及市場上目前沒有掛牌的房屋基礎信息。

  房多多認為,其SaaS模式讓“閉環在線房地產交易”成為可能。它不僅為經紀商戶提供本地以及跨區域、跨城市的房源和買家,而且提供完成交易所需的工具和服務,房地產交易中的關鍵步驟都在平臺上完成。

  據招股書顯示,房多多的閉環交易總額(GMV)從2017年的739億增長至2018年的1,137億,增幅為53.9%;截至2019年6月30日,閉環GMV913億,同比2018年上半年的456億增100.2%。

  截至2019年6月30日,房多多平臺擁有超過107萬名注冊經紀商戶,滲透率約50%。

  看起來,房多多實現了在線房產交易的突破,實現了超過千億的交易額;房多多也希望借SaaS概念吸引美國投資者。這一概念下的互聯網公司在美國市場方興未艾。

  不過在一些業內人士看來,房多多的盈利模式仍然存疑。雖然2017年以來已實現小幅盈利,但房多多的盈利主要來自于經紀人對其增值產品的付費,以及在新房領域與經紀人共分傭金提成,在這一模式下,平臺對經紀人的依賴導致后續流量增長的不確定性較大。

  赴美IPO前景未明

  房多多此次赴美上市背后,閃現著多家投資機構或投資人的身影,如嘉御基金創始合伙人兼董事長、前阿里巴巴B2B總裁衛哲擔任房多多獨立董事。

  與房多多類似,國內多家互聯網房產中介背后都有資本的影子,它們都有強烈的變現渴望。此前幾年,就有多家公司擬上市未果,更有愛屋吉屋、平安好房已然退出了市場,此前的投資也打了水漂。

  在房多多赴美上市之前,在互聯網房產中介江湖中,最為耀眼的明星是鏈家、貝殼為代表的線下轉線上的中介模式,而今年也爆出了疑似上市的舉動。

  今年3月,北京(樓盤)鏈家發生了注冊資本、投資人和管理層等變化。工商數據顯示,公司注冊資本由2054.02萬元變更至1355.82萬元,企業類型由有限責任公司(外商投資企業與內資合資)變更為有限責任公司(自然人投資或控股)。

  同時,包括萬科、融創、騰訊等在內的59.5%投資人從鏈家撤資平移至貝殼之時,有市場分析人士認為,這是在為貝殼上市做準備。

  沒過多久,貝殼找房宣布啟動D輪融資,將由戰略投資方騰訊領投8億美元。

  在當前的市場上,貝殼、房多多都成了互聯網房產中介碩果僅存的公司,投資者尤其是天使和風險投資者,對其資本化的期待不言而喻。

  香港地產金融券商分析師黃立沖認為,互聯網房產中介紛紛走上資產化的道路,也體現了投資者希望變現的需求。

  談及房多多們上市的前景,黃立沖認為,這類公司希望上市,但是上A股會越來越難,主要因為審批機構的嚴控;近期又受到中美貿易談判的影響,導致美國監管機構對中資概念股上市盛情不再。

  值得關注的是,美國納斯達克在2018年10月首次提議更改上市規則,這些新規已在上月生效,提高了對一只股票平均交易量的要求,并呼吁公司至少50%的股東每人至少在IPO中投資2500美元。

  另據知情人士透露,隨著上市規則的改變,中國小型公司的IPO也經歷了更長時間的等待。

  這對于許多中國公司是個挑戰。“海外投資人對中資概念股的態度是,對這些公司的監管越來越嚴格了。”黃立沖認為。

  據Refinitiv,自2000年以來,中國公司累計在美國股市融資700多億美元,其中包括電商巨頭阿里巴巴、拼多多和京東,這些巨頭吸引來了眾多美國市場的投資者。

  擁有獨特模式和用戶、流量的公司會更讓美國投資者青睞。比如拼多多,9月24日,拼多多宣布發行8.75億美元的可轉換優先債券,利率為0.00%,創下2004年以來科技中概股可轉債最低利率紀錄。

  然而并不是所有的公司都受投資者歡迎。Dealogic數據顯示,2018年約有19家中國公司在納斯達克上市,高于2017年的8家;但在過去18個月里,募資額不超過2億美元的中國IPO的平均交易價格下跌38%,同等規模的美國公司僅下跌13.9%。

  中原地產首席分析師張大偉分析,房多多此時赴美上市,也是無奈之舉,相對而言,港股市值較小,而未來赴美上市也會更加困難,選擇此時上市或許也是好的時機。


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