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國慶樓市見聞:房企促銷力度加大,市場不及預期

2019年10月09日 08:27   來源:第一財經日報

  [ 二手房市場更為明顯。據北京(樓盤)鏈家數據,黃金周北京二手房成交量為平時的60%左右,同比下降10.2%。 ]

  市場低壓持續盤旋,樓市傳統“金九銀十”已不再是鐵律。

  多家行業機構數據,2019年9月重點城市新房成交同、環比雙降,“金九”成色明顯不足。業績壓力撲面而來,而七天國慶假期,再次成為開發商緊鑼密鼓促銷的節點。

  10月7日,記者來到石家莊(樓盤)橋西區一項目售樓處。“二期新房源開盤加推,兩萬抵十萬。”該項目銷售經理表示。盡管有此優惠加持,但偌大營銷處仍門可羅雀,僅三四組購房者在現場咨詢,沙盤位置也人氣冷清。

  上述銷售經理透露,集團合伙人制度下,該項目“跟投價”為20500元/平方米,即銷售均價達到此數值才能保證利潤空間,向跟投者交代。目前在售房源均價21000元/平方米,“如果年底業績未達標,不排除有新的優惠活動。”

  國慶扎堆促銷搶客

  每個節日都是“消費日”,樓市也不甘缺席。十一七天小長假,房企花樣推盤促銷。有銷售捷報,也有清冷局面。冷熱不均的氣氛下,是開發商日益遞增的業績重擔和購房者日趨理性的購房態度。

  國慶最后一天,北京房山旭輝城銷售人員告訴記者,假期推出2套特價房,最高直降60萬。“有一套關系戶之前留的房子,總價不到240萬,再不簽就沒了。”他透露,該項目此前銷售均價270萬左右,今年6月開始做團購,價格小幅降低。

  旭輝城是北京首個拿到預售證的限競房項目。據中原地產數據,過去三年北京共出讓92宗限競房地塊,規劃建面達851萬平方米,累計投資量超過5000億元。而合計網簽僅250億元,考慮網簽滯后性,預計銷售貨值也僅500億元左右。

  銷售困境,難以因優惠活動而改觀。房山旭輝城于2018年6月10日取證,預售批準銷售套數為754套。但記者曾多次走訪該樓盤,人氣火爆的時刻幾乎沒有。

  二手房市場更為明顯。據北京鏈家數據,黃金周北京二手房成交量為平時的60%左右,同比下降10.2%。貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,市場成交處于較低水平,這也是北京連續第三年黃金周樓市遇冷。

  兩千多公里外的廣州(樓盤),房企同樣大力促銷。廣州富力·環貿港項目,假日購房可享8.8折優惠;而珠光集團國慶14個樓盤齊推新品,珠光·山水誠品尾貨10500元/平方米。

  對此有市場分析師認為,個別樓盤大幅降價可能時有出現,但以目前市場情況看,降價仍屬個案。下半年廣州樓市仍缺乏上漲動力,樓價保持當下盤整狀態的概率依然較大。

  廣州中原研究發展部監測,今年十一前夕及假期,廣州一手住宅開盤或加推個盤14個,合計2306套單位,推盤量比去年同期減少3個,總推貨量同比增加21%。

  但對比2016、2017年假期扎堆推貨現象,今年房企推貨更加分散,不少項目搶跑或延后推出。中秋節前后,廣州各區剛需盤便開始“試水”。新項目所在板塊普遍一手競爭激烈,提前搶跑利于吸納觀望買家。

  除“搶跑盤”外,今年市場出現不少“延后盤”,國慶過后才投入市場。廣州中原研究發展部稱,部分“延后盤”因建筑進度未達獲取預售證要求而調整推出時間。還有集中于全新一手板塊及高價地項目,開發商需更多時間“造勢”。

  銷售情況同樣冷熱不均。10月1日,廣州花都祈福黃金海岸別墅開盤,當天200多平方米戶型已售罄。而主城區廣鋼板塊多項目熱度不高,新塘萬達旁的招商臻園同樣冷清。

  “從國慶成交反饋看,前幾天因假日出游等因素,銷售案場到訪量確實不足;但后幾天案場客戶量有所提升。”合碩機構首席分析師郭毅稱,當前房源量較大,購房者持觀望態度。

  不過,房企以價換量仍有成效。中國恒大(03333.HK)剛剛跨入“金九銀十”便率先開啟全國范圍內打折促銷優惠活動。據諸葛找房報告,恒大此輪促銷包含金九銀十、全員銷售、尾盤優惠等活動,據累計折扣計算,部分房源價格最高折扣將達六折左右。

  促銷跑量有望延續

  國慶樓市是整體市場的縮影。實際上,傳統“金九銀十”已失約多年。克而瑞稱,今年9月新房、二手房市場皆持續轉冷,土地成交規模連續兩月回落,三四線城市地價持續走低,“金九”成色明顯不足。

  即使供應量環比微漲,但成交端仍欠暖意。克而瑞數據顯示,9月29個重點城市新房供應面積2737萬平方米,環比增3%,同比降30%。

  而從成交看,9月重點新房成交面積2422萬平方米,環比下跌6%,同比下跌2%,成交面積不及今年月均值。“市場普遍預期房價大概率將繼續走穩,甚至小幅下調,進一步加劇觀望情緒。”克而瑞認為。

  “金九”失色下,超八成重點城市消化周期環比拉長,六成以上城市同比皆升。北京、大連(樓盤)、廈門(樓盤)消化周期超18個月警戒線,庫存風險值得警惕;與之相對,重慶(樓盤)、杭州(樓盤)等庫存量明顯偏低,消化周期皆不足6個月。

  二手房市場同樣不樂觀。克而瑞數據顯示,除4月短暫小陽春外,其余月份重點城市月均累計成交量均不足700萬平方米。9月二手房市場持續轉冷,除成都、青島(樓盤)環比小幅回升之外,其余城市成交量環比皆降,北京同比降幅更是高達44%。

  業內認為,二手房市場已然轉變為買方市場,在買漲不買跌心理作用下,市場觀望情緒愈加濃重。二手房交易周期明顯拉長,成交量自然持續走低。

  市場趨于理性,房企業績壓力卻如影隨形。截至9月末,近四成房企目標完成率達75%以上,另有近四成目標完成率處于65%~75%區間,剩余房企目標完成率未達65%。規模房企整體目標達成情況不及去年同期。

  “中小企業沖規模的窗口期已經關閉,彎道超車機會很小,房企階層逐漸固化,沒短板、有特色的企業將脫穎而出。” 弘陽集團總裁蔣達強近期表示,目前房企投資項目的評判標準,流動性應占首位,其次是安全性,最后才是收益性。

  對流動性與安全性的重視,緣于今年涉房資金全面收緊。世茂集團財務中心副總監戴娟表示,目前房地產開發貸額度受到嚴格管控,很多銀行年內已經沒有額度;房地產信托通道不暢,房企基本拿不到信托融資;房地產私募股權基金也出臺新規,限制更嚴。

  銀根收緊,土地市場隨之受到影響。克而瑞數據顯示,9月全國300城經營性土地成交建面15648萬平方米,同、環比分別減少18%和8%。土拍溢價率連續5個月回調,9月份平均溢價率進一步下滑至7.7%。

  業內認為,在行業增速放緩、調控趨嚴的背景下,部分房企完成全年業績目標仍有一定壓力,四季度仍需加速推貨入市,積極推盤去化。

  但中指研究院稱,三四線城市由于前期需求透支,后期增長乏力,市場將延續調整態勢。而隨著政策收緊及需求釋放放緩,一二線城市也將面臨調整壓力,四季度整體市場承壓。

  諸葛找房同樣認為,“金九銀十”是傳統銷售旺季,但目前政策仍處高壓態勢,市場觀望情緒逐漸增厚,購房積極性弱于往年。預計今年“金九銀十”不會帶來較大驚喜,整體成交量與去年持平或弱于往期。


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