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土地市場趨于理性 杭州仍是房企追逐熱點

2019年10月01日 08:25   來源:第一財經日報

  [ 土地市場正逐漸趨于理性。中指研究院數據顯示,1~9月,全國300城土地供應88131萬平方米,同比跌1%;成交面積72986萬平方米,同比跌3%;溢價率16%,同比跌0.4%。土地市場供求雙降,但出讓金額不降反升。 ]

  土地市場正逐漸趨于理性。中指研究院數據顯示,1~9月,全國300城土地供應88131萬平方米,同比跌1%;成交面積72986萬平方米,同比跌3%;溢價率16%,同比跌0.4%。

  實際上,繼4月份達峰值后,土地市場熱度持續下滑,8月平均成交溢價率不到10%。底價成交、流拍現象也明顯增多,南京(樓盤)、重慶(樓盤)、天津(樓盤)等熱門城市多幅地塊流拍。這一現狀,持續至9月。

  不過,杭州(樓盤)仍是房企追逐之地。前九月,杭州賣地收金近2223億元,高居城市榜首。

  資金追逐杭州市場

  土地市場供求雙降,但出讓金額不降反升。據中指研究院數據,1~9月,全國300城賣地收入35195億元,同比增15%;其中一線城市土地出讓金3830億元,同比增26%;二線城市出讓金19473億元,同比增26%。

  這背后,是全國土地均價仍在持續走高。數據顯示,前九月300城土地成交均價2581元/平方米,同比增17%。二線城市拉動效果明顯,成交均價3442元/平方米,同比增17%。

  “二線城市部分土地交易成本相對不高,且城市基建等發展不錯,使得部分近郊區土地表現較好,進而土地價格呈上漲勢頭。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

  量跌價漲的土地市場中,杭州仍是最顯眼城市。前九月,杭州賣地收金近2223億元,高居城市榜首。

  7月30日,新世界(00017.HK)發力杭州土拍市場,以97.92億元奪得杭州望江商住地塊。此地成為今年總價最高地塊,樓面價24860元/平方米,溢價率3.93%。新世界也成為嘉里、恒隆之后,又一進入杭州的中國香港商業巨頭。

  實際上,資金對杭州追逐已久。2017年,杭州土地出讓金首次超過2000億元,2018年再創新高,達到2501億元,在全國各城市中領跑。

  合碩機構首席分析師郭毅認為,有規模訴求的房企,要把握自身趨勢合理納儲。在城市選擇上,二線和強一線城市吸引人口流入,衍生出深層購房置業需求。

  杭州正是房企的擇優之選。近年來,在經濟發展、人才政策吸引下,人口快速涌入杭州。2015年、2016年、2017年、2018年,杭州新增常住人口分別飆漲12.6萬、17萬、28萬、33.8萬人。

  此外,BOSS直聘發布的《2019二季度人才吸引力報告》顯示,在人才吸引力方面,北京(樓盤)繼續位列第一。杭州穩列第一集團,與一線城市在同水平競爭。

  土地市場火熱之下,杭州土拍政策調控加碼。

  6月29日,杭州土地出讓條件首次設置“限房價、限精裝”條款。杭州將在土地拍出前約定入市價格,地塊價格指標除土地出讓起價、封頂價,還包括未來新房毛坯銷售均價、毛坯最高單價及最高精裝標準。

  “此次土拍新規,主要目的是限制杭州房價過快上漲,給之前火熱的土地市場降溫,穩定杭州房地產市場健康發展。”諸葛找房數據研究中心分析師國仕英稱。

  但貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,杭州近年來人口流入較快,市場升溫的主要原因是居民和房企資金。限房價、競自持的方式并不意味著增加有效住房供應,不能治本。

  杭州之外,房企拿地熱門城市還有上海(樓盤)、北京、武漢(樓盤)、天津、南京、蘇州(樓盤)、廣州(樓盤)、昆明(樓盤)、寧波(樓盤);1~9月土地出讓金分別為1306.6億元、1224.2億元、1198.7億元、1177.4億元、1153.3億元、1015.6億元、957.7億元、807.4億元、804.3億元。

  而除去新世界的豪賭,前九月涉足全國高價地的房企還有華夏幸福(600340,股吧)、陸家嘴(600663,股吧)集團、中海、萬科、華潤置地、融創中國、嘉里建設、星河集團等。入榜地塊均為大體量綜合宅地,拿地企業多為知名房企。

  土地市場趨于理性

  6月份至今,地產行業資金持續收緊。不管是信托、海外發債,還是房地產開發貸均嚴格管控。融資途徑收窄、融資成本提升,造成中小型企業資金面緊張,進而傳導至土地市場投資。各能級城市均未能幸免。

  9月26日,成都拍賣出讓3宗商住用地,出讓面積共約140.6畝,總起價14.26億元。最終,天府新區一號、二號地塊均因報名人數不足而流拍;蒲江縣鶴山街道三號地塊由成都立達房地產開發有限公司以0.7億元底價競得。

  9月27日,蘇州主城區7幅涉宅地塊入市交易,總出讓面積36.33萬平方米,總建筑面積74.99萬平方米,總起價93.3億元。據悉,7宗地塊最終均成功出讓,成交總額94.3億元,但僅一宗地塊達到溢價。

  土地市場呈整體走低趨勢,但城市分化仍然存在,三四線市場降溫尤為突出。

  前九月,一線城市土地推出面積2386萬平方米,同比上漲35%;成交面積2194萬平方米,同比漲29%;二線城市土地推出面積33589萬平方米,同比漲8%;成交面積28410萬平方米,同比漲5%。

  反觀三線城市,1~9月土地推出面積52157萬平方米,同比跌8%;成交面積42383萬平方米,同比跌9%;溢價率19%,同比跌2%。

  2019年以來,受棚改規模收緊及部分需求被透支影響,三四線地市表現不及去年。易居研究院報告同樣表明,1~9月,三四線城市宅地市場降溫較為明顯,近兩月累計宅地成交面積同比降幅持續擴大,進一步體現市場降溫特征。

  “當前三四線城市住宅交易市場降溫,重新面臨去庫存的壓力,這會打擊房企補充宅地的積極性;同時也影響了房企的資金回籠和繼續購地。”嚴躍進稱。

  土地市場降溫將向外傳導,“房住不炒”下,樓市大起大落已不再可能。而每當調控來襲,忙于加衣御寒的永遠是開發商。已基本完成補貨值動作的房企,下半年應以銷售、回款為主,增強現金流實力;而負債率過高且過于激進的房企,把握資金安全應是重中之重。


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